«Второй эшелон» рвется в бой

РДЦ г.Пятигорск

Развитие рынка коммерческой недвижимости в городах Южного федерального округа, не относящихся к числу лидеров экономического роста, происходит своим, особым, путем. Специфическими особенностями этого развития являются: небольшое количество компаний, нуждающихся в офисных помещениях высшего класса, отставание от крупных мегаполисов в сфере строительства масштабных торговых комплексов и понятная осторожность инвесторов, изучающих рынок и выстраивающих отношения с местными властями. Которые, в свою очередь, норовят всеми доступными способами извлечь максимальную выгоду из сложившейся ситуации.

Хлеба и зрелищ!

В так называемых городах второго эшелона на Юге России рынок коммерческой недвижимости пока только формируется. Наиболее развит он в городах-курортах группы Кавказских Минеральных Вод, которые географически расположены в непосредственной близости друг от друга, и в Ставрополе. Но и там, по свидетельству участников рынка, ощущается дефицит качественных офисных и складских помещений. Наиболее развитым можно считать сегмент торговой недвижимости. Причина этого в девелоперской активности, начало которой было зафиксировано еще два-три года назад. 

Тогда рост спроса на торговую недвижимость, формируемый продвигающимися в регионы крупными федеральными игроками, стал очевиден и позволил привлечь инвестиции в крупные проекты. В результате сейчас в Ставрополе действует 30 крупных (свыше 1000 кв. м) торговых, торгово-офисных и торгово-развлекательных комплексов. 

По данным ставропольской риелторской компании «Олимп», общая торговая площадь крупных ТЦ в городе составляет 130 561 кв. м, или 368 кв. м на 1 тысячу человек.

Регион Кавказских Минеральных Вод, переживающий стабильное развитие, пока не столь насыщен деловой недвижимостью. Но предстоящее слияние таких городов, как Пятигорск, Лермонтов, Ессентуки и Кавминводы, может создать предпосылки для строительства крупных «общих» комплексов. Очевидным лидером является Пятигорск, где сейчас имеют свои представительства самые крупные компании, работающие в регионе. Соответственно именно в Пятигорске уже сейчас активно растет количество как торговых, складских, так и офисных объектов.

Стоит отметить, что большой интерес инвесторов привлекает не только торговый бизнес, но и развлекательный. В частности, в Пятигорске с 2006 года строится аквапарк «Город солнца». Его открытие ожидается в ближайшее время.

Арендные ставки в торговых центрах Ставрополя в I квартале 2008 года варьировались от $20 до $115/кв. м. В Нальчике и Новороссийске в удаленных от центра районах они могут составлять около $25/ кв. м, в центральной же части – $40–50. Около $40 в месяц обходится аренда квадратного метра и в Кисловодске. 

Особого внимания заслуживает такой сегмент рынка, как земля, предназначенная для коммерческой застройки. Спрос и предложение в этой сфере достаточно сбалансированы, так что растущие цены не страшат потенциальных покупателей. Как сообщил директор агентства «Мегаполис» Алексей Полторацкий, стоимость участка площадью 8–10 соток в центре Кисловодска составляет около $600 тыс. И по таким ценам подобные объекты имеют все шансы быть реализованными в течение пары месяцев.

Что такое офис? Это чудо…

Наиболее развитым сегментом рынка коммерческой недвижимости в малых городах Южного округа остается торговая. Среди этих объектов уже встречаются современные центры, отвечающие самым высоким требованиям.

«Появление крупных супермаркетов, таких как «Вершина», «Магнит», «Эльдорадо», «Поиск», «Техносила», ощутимо отразилось на рынке, – рассказывает начальник департамента коммерческой недвижимости компании «Альянс КМВ» Сергей Бурашников. – Мелких магазинов пока все равно достаточно много и они пользуются большим спросом, но тенденция развития крупных торговых центров очевидна». 

В регион начинают заходить такие игроки федерального масштаба, как «Патэрсон», «Ок», «Красная Площадь», Metro и другие. В этой связи растет спрос на складские помещения, к которым теперь предъявляются достаточно жесткие требования: территория для разворота грузовых машин, наличие эстакад и офисных помещений при складе. Причем с приличным Интернетом и телефонными линиями. 

Что касается офисов, то в этом секторе предложение сформировано преимущественно за счет объектов, к которым, по признанию местных риелторов, даже затруднительно применить общепринятую классификацию качества и комфортности.

К примеру, в курортном Кисловодске офисы востребованы в основном небольшими фирмами, оказывающими различные услуги – от парикмахерских до туристических. 

«Требования их к коммерческой недвижимости, нужной для такого бизнеса, сравнительно невысоки, – констатирует директор кисловодского агентства «Мегаполис» Алексей Полторацкий. – Как правило, офисами такого типа становятся переоборудованные и выведенные из жилого фонда квартиры, всевозможные пристройки к многоквартирным домам или небольшие особняки». 

Нехватка качественных офисных площадей ощущается и в Новороссийске. 

«Развитие города, являющегося южными транспортными воротами России, требует большого количества офисных помещений, которые сейчас активно строятся, – рассказывает директор центрального офиса новороссийского агентства недвижимости «Новация» Сергей Иванычев. – Из строящихся объектов можно выделить ТРЦ «Красная площадь». А пока девелоперы, занимающиеся строительством жилья, традиционно используют первые этажи многоэтажек в коммерческих целях и сооружают «коммерческие» пристройки к жилым домам».

Несколько лучше обстоят дела Нальчике. Офисные помещения там сдаются в таких относительно крупных центрах, как «Каббалк-бизнестур» в центре города, «Парус» на ул. Головко и «Бизнес-инкубаторе» на ул. Циолковского. 

«Там предоставляют в аренду офисы площадью от 15 кв. м с достаточным качеством коммуникаций, – говорит исполнительный директор нальчинского ООО «Империя Недвижимости» Анастасия Мандрыкина. – Особого дефицита коммерческой недвижимости в каком-либо ее сегменте в Нальчике пока не ощущается. Характерной местной спецификой является большое количество «малых форм» деловой застройки – это небольшие проекты, воплощаемые частными лицами в центральной части города. К примеру, предлагающееся сейчас 3-этажное здание площадью 600 кв. м на ул. Пушкина. Аренда квадратного метра – около $50 в месяц».

Строят – все!

Эпицентрами масштабной «коммерческой застройки» обещают стать Ставрополь и Пятигорск. Как сообщила руководитель отдела коммерческой недвижимости ставропольской компании «Олимп» Светлана Берлова, с конца 2008 по 2011 год планируется ввести в эксплуатацию 10 торговых и торгово-офисных комплексов, большинство которых строится в Промышленном районе города. К концу 2011 года объем торговых площадей в торговых центрах, при условии соблюдения заявленных сроков реализации, составит 238 261 кв. м. Обеспеченность торговыми площадями достигнет 672,1 кв. м на 1 тыс. человек.

В Ставрополе заявлено строительство 25-этажной гостиницы категории 4*+ с конференц-залом. Возведение объекта предполагается начать в ближайшие месяцы. Туристический холдинг «Миллениум» в рамках инвестиционного проекта планирует строительство двух гостиниц на 60 номеров. 

По данным департамента коммерческой недвижимости компании «Альянс КМВ», в Пятигорске и его окрестностях будут реализованы такие крупные инвестиционные проекты, как ТРЦ «ГРАНД – СИТИ», ТЦ «Галерея», торговые центры «Вершина» в микрорайонах «Белая Ромашка» и «Бештау», торгово-деловой комплекс «НАЗАРЕТ» на ул. Ермолова и мегацентр «Красная Площадь» на объездной трассе Пятигорск – Минеральные Воды. 

ТРЦ «ГРАНД-СИТИ» будет располагаться на Кисловодском шоссе, 22, на транспортной развязке, соединяющей Пятигорск с Кисловодском, Ессентуками, Черкесском. Открытия развлекательного центра намечено на IV квартал 2008 года. Общая площадь комплекса составит 40 тыс. кв. м, торговая – 20 тыс. кв. м. Строительство осуществляет компания «АДМ-Бизнес групп». Предполагается парковка на 400 машин. На первом этаже будет находиться торговая галерея, на втором этаже – зона отдыха и развлечений. 

Торгово-деловой центр «Назарет» займет территорию 2,3 га на той же транспортной развязке. Общая площадь ТЦ займет 25 тыс. кв. м, паркинг рассчитан на 210 автомобилей. В деловом центре планируются офисы класса А, два конференц-зала по 1500 кв. м, ресторан площадью 1300 кв. м, гостиничные номера бизнес-класса. Срок завершения строительства – 2010 год.

В конце 2008 года начнется возведение ТРК «Красная Площадь» – современного торгового центра, ориентированного на семейный шопинг и развлечения. Проект рассчитан на социально активную часть населения Кавказских Минеральных Вод и туристов. Место расположения комплекса – объездная трасса Пятигорск – Минеральные Воды. Территория под строительство займет 30 га. Общая площадь строений составит – 140 тыс. кв. м. 

Якорными арендаторами станут продовольственный и спортивный гипермаркеты, мебельный магазин, магазин аудио-, видео- и бытовой техники а также магазин товаров для дома. Открытие первой очереди планируется на IV квартал 2009 года.

Наконец, уже на середину 2008 года запланировано открытие пятиэтажного торгового центра «Галерея» в центре Пятигорска, на проспекте Кирова. Общая площадь объекта составляет 10 716 кв. м, из них к сдаче в аренду предназначено 7500 кв. м. 

Кавказский узел

Перспективы развития рынка коммерческой недвижимости в южнороссийских городах во многом зависят от их привлекательности в качестве туристических объектов. Повышение этой привлекательности вызывает интерес федеральных девелоперов, которые находят в регионе возможности для реализации своих проектов. 

Появление торговых и офисных центров современных форматов в ближайшие годы неизбежно повлечет за собой реструктуризацию рынка. У арендаторов появится более широкий выбор. Как впрочем, и у владельцев помещений, которые «еще вчера» устраивали арендаторов и были в цене. Обладателям коммерческой недвижимости «старого образца» предстоит вкладывать средства в ее капитальное переобустройство, в противном случае она может оказаться менее востребована и упасть в цене. Что же касается крупных торговых форматов, то несмотря на их стремительное развитие в городах «второго эшелона», они вряд ли смогут потеснить там традиционные рыночные формы. К слову сказать, в свое время толчком к экономическому развитию Пятигорска стало именно строительство рынков «Людмила» и «Лира» – самого крупного в Ставропольском крае. 

Приходящим в регион крупным игрокам предстоит столкнуться с дефицитом не только качественных офисных помещений, но и аналитической информации о состоянии рынка. Наблюдения отдельных операторов, риелторских компаний и маркетинговых отделов строительных фирм пока не складываются в целостную картину, отражающую состояние рынка Южного округа. Даже в «Южной гильдии риелторов и оценщиков» профессиональной ассоциации, входящей в РГР, аналитики по «второму эшелону» пока нет.


Жанна Пашковская

Источник информации: Commercial Real Estate(CRE)

http://cre.ru/