Ипотека и кооперация

13.04.2011

Что дешевле – аренда или ипотека

«Квартирный вопрос» насчитывает не один десяток лет, в течение которых и до сих пор миллионы граждан страны с небольшими доходами ищут варианты его решения. Кризис подорвал надежды одних и дал новый шанс другим, отмечают эксперты, подчеркивая, что впервые за много лет появилась возможность сравнить возможности арендных платежей и ипотечных ставок и сделать наиболее выгодный выбор.

Решать свой личный «квартирный вопрос» не стало проще и дешевле – это постулат и данность, которая останется неизменной, и иллюзий строить не стоит. Но в последний год появились новые тенденции на рынке жилья, которые в некоторой степени облегчат решение этого вопроса для большинства. Первая тенденция – это серьезное размежевание жилья на дешевое и все остальное, как в плане купли-продажи, так и аренды. Вторая – падение ставок по ипотеке уже привело к ее дешевизне до уровня ниже докризисного. Итак, рассмотрим и оценим 2 возможности – ипотеку и аренду.

Федеральные власти выполняют обещание сделать жилищные кредиты более доступными, постепенно, не нарушая и не препятствуя банкам заниматься своей непосредственной деятельностью – зарабатывать на услугах и вкладах. Тем не менее, призыв властей банкирами был услышан: сначала банки раскрыли все «спрятанные» в таблицах, «комиссиях» и «допуслугах» проценты, что моментально привело к снижению самих ставок. Подход к выдаче перестал быть унифицированным, и сегодня наименьшие проценты начислят только клиентам с «подтвержденной платежеспособностью».

К ним банки относят, в первую очередь, тех, кто готов оплатить 50-60% стоимости жилья, а ипотеку взять не более чем на 10-12 лет. В этом случае вполне реально уже сейчас получить жилкредит за 6-7% годовых в валюте за 9-12% - в рублях.

«Если говорить о рынке ипотеки в целом, то за 10 месяцев она в среднем упала на 2-2,5%, - говорит ВЗГЛЯД-Недвижимости гендиректор агентства по финансовым консультациям Елена Парнышкова. – Постепенно банкиры пришли к тому, что выгоднее зарабатывать на объеме, на массовости кредитов, а не за счет бешеных ставок».

Эксперты рынка кредитов и финансовых услуг говорят, что есть несколько способов уменьшить даже рекламируемый банком ипотечный кредит. Например, валютная ипотека обходится дешевле рублевой на 2-4%. Дешевле обойдется так называемый «дифференцированный кредит на жилье», когда заемщик платит меньше каждый месяц – в сравнении с аннуитетным (равные ежемесячные платежи). Это даст экономию в 0,5-1,5%. Еще на 1% можно снизить ставку при подтверждении своего «белого» заработка (форма «2-НДФЛ»). Еще на 1-1,5% кредит обойдется дешевле при «комбинированной ставке», но только в случае досрочного возврата кредита: внося каждый месяц чуть больше положенной суммы, заемщик в итоге экономит существенные суммы. Есть еще вариант получить ипотеку под строящийся объект, который финансируется самим банком. В этом случае экономия может составить до 1%.

Следует знать, что вряд ли заемщику удастся выполнить все вышеперечисленные способы. Как правило, при определенном старании можно снизить процент на 2-3 пункта, говорят эксперты. А фактически это означает, что уже сегодня реально взять ипотеку по ставке, которая будет существенно ниже докризисной, т.е. на уровне 6-6,5% годовых в валюте и до 11% - в рублях.

«Не стоит сравнивать ставки в Европе и в России – мы все же находимся в разных и несравнимых условиях, - говорит ВЗГЛЯД-Недвижимости руководитель компании «Финансовый менеджмент» Егор Наумов. – К тому же в той же Европе да и во всем мире нет такого ажиотажа по обязательному приобретению жилья. Большинство не владеют жильем, а арендуют. Это становится дешевле и в России. Рынок съемного жилья за время с начала кризиса стал более разнообразным и доступным. Сегодня стоимость найма жилья ниже показателей 3-летней давности на 20-25%».

Специалисты портала intermarksavills.ru приводят несколько характерных для посткризисного рынка аренды примеров. Например, покупка квартиры в центре Москвы не по карману даже богатым москвичам, т.к. один «квадрат» внутри Бульварного кольца не стоит сегодня меньше 10 тыс. евро. То есть квартира в 60 метров обойдется как минимум в 600 тыс. евро (24 млн рублей) на вторичном рынке и еще дороже – на первичном, учитывая дефицит предложения. Допустим, такой вариант нашелся и есть возможность получить ипотеку. Ежемесячный платеж составит около 4,5-5 тыс. евро (200 тыс. рублей). Аренда квартиры такого метража обойдется сегодня в 55-70 тыс. рублей в месяц.

«В разгар кризиса мы наблюдали снижение покупательской активности, связанное с ожиданием дальнейшего падения цен и достижения так называемого «ценового дна», - говорит «Индикаторам рынка недвижимости» (Irn.ru) директор IntermarkSavills Галина Ткач. - В этот период клиенты делали уверенный выбор в сторону аренды. В текущих условиях, когда имеет место уникально низкая для России ставка рефинансирования (8%) в ближайшие месяцы можно ожидать падения процентных ставок на ипотечные кредиты».

По мнению экспертов, чтобы ипотека была выгодной, годовая доходность от аренды должна быть на уровне 11-14% или выше. Сегодня она не превышает 5% для квартир в «хороших» районах и менее 3% - в «плохих» и для «хрущевок».

В условиях роста цен на рынке, при рублевой ставке ипотеки в 11% покупатель жестко фиксирует цену на приобретаемое жилье, отмечают в IntermarkSavills. То есть, при росте рынка на 5% в год, эти 5% нужно вычитать из размера ставки, и тогда ставка по ипотеке будет равна 6-10%, что сопоставимо с арендными платежами. Таким образом, даже в условиях такой дорогой ипотеки расходы на покупку и аренду сопоставимы. «По нашим расчетам, при кредите на 10 лет, выплата процентов, начиная с пятого года, становится сопоставима с арендной платой», - отмечают эксперты компании.

«Сегодня доходность жилья от сдачи в аренду уступает банковским вкладам, - говорит ВЗГЛЯД-Недвижимости управляющий компании «Брокер-Сервис» Илья Мамонтов. – Ничего «ужасного» в этом нет, а в Европе давно считается нормальной годовая отдача от жилья при сдаче в наем в размере 4-6% от его стоимости. До 2008 года у нас все стояло не на ногах, а на голове, а сейчас приходит в норму. Что выгоднее и дешевле - ипотека или аренда – это очень индивидуально и зависит не только от доходов, но и готовности быть должником полтора-два десятилетия».

Впрочем, сегодня ни в одной столице мира, за исключением Москвы, нет такого разрыва между стоимостью жилья и доходами граждан. Нонсенс, но столичная «хрущевка» стоит дороже приличного жилья в Праге, Берлине или Риме и намного дороже курортов Панамы и Канкуна. Это касается и стоимости аренды.

По данным аналитиков «Азбуки жилья», средняя арендная плата в Москве сегодня составляет 70,3 тыс. рублей в месяц. Однокомнатные квартиры в среднем стоят 29,1 тыс. рублей, 2-комнатные - за 47,5 тыс., 3-комнатные - за 78,2 тысячи.

В «Инкоме» подсчитали, что аренда в эконом-классе сегодня выглядит так: 1-комнатные квартиры - 27,8 тыс. рублей, 2-комнатные – 37,7, 3-комнатные - 52,6 тыс..

«Однушку» в бизнес-классе можно арендовать за 44,8 тыс. рублей, «двушку» - за 64 тыс., «трешку» - за 93,5 тыс.. В элитной категории однокомнатные квартиры стоят около 71 тыс. рублей в месяц, двухкомнатные – от 90 тыс., трехкомнатные – порядка 190-200 тыс. рублей.

Фото: Сергей Николаев/ВЗГЛЯД

Максим Денисов
Источник: ВЗГЛЯД