Ипотека не потеха. Золотые правила заемщика

14.08.2012

Кризис стал хорошим уроком для должников. Однако существующие данные о просрочках по кредитам говорят о том, что не все этот урок хорошо усвоили. Как минимизировать риски попадания в ипотечную удавку?

Береженого бог бережет



Учитывая уроки кризиса 2008 г., стоит напомнить о золотом правиле заимствований, которое работает безотказно на всех мировых рынках: занимай в той валюте, в которой зарабатываешь, — это урок первый. Ведь для погашения кредита в долларах необходимо будет приобретать их на зарабатываемые рубли. Таким образом, в случае изменения валютного курса может значительно увеличиться рублевый эквивалент платежа, что, как правило, наносит существенный ущерб семейному бюджету. Если доходы поступают в разных валютах, желательно брать кредит в той, которая преобладает. «Валютные риски на сегодняшний день очень высоки, причем в нашей стране, учитывая специфику экономики, особенно», — говорит Роман Строилов, руководитель отдела ипотеки и специальных программ TEKTA GROUP.

Урок второй: трезво оценивайте свои возможности и берите в долг как можно меньше. «Некоторые стараются взять побольше и отложить часть суммы на ремонт и мебель, — комментирует Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills. — При такой ситуации заемщик должен будет расплачиваться долгие годы, платить высокие проценты, и получится, что за мебель и ремонт он заплатит вдвое, а то и втрое дороже. При этом если квартира в течение определенного периода времени, скорее всего, подорожает (что в некоторой степени компенсирует выплаченные проценты), то ремонт и мебель только потеряют в стоимости. Если брать кредит только на квартиру, то налоговое бремя и ежемесячные платежи со временем снизятся, что даст заемщику дополнительные возможности для оплаты ремонта и приобретения предметов обстановки». Таким образом, производить ремонт и покупать мебель лучше за собственные средства (или же использовать для этого специальные целевые программы банков).

Напомним общепринятое правило: занимают такой объем средств, обслуживание которого не превышает 30% семейного бюджета. Правда, в России это правило практически не работает. «К сожалению, в нашей стране заемщики привыкли выплачивать от 50 до 70% своего семейного бюджета, что очень рискованно как для банкиров, так и для клиентов», — говорит Р. Строилов. При займе кредитных средств ориентируйтесь на свой основной заработок. Не рассчитывайте на разовые побочные и сезонные доходы — тогда вы снизите риск просрочки выплаты ежемесячного платежа.

Также стоит тщательно ознакомиться с условиями кредитного договора, обратив особое внимание на все дополнительные расходы заемщика, которые в отдельных случаях могут доходить до 7% от суммы кредита ежегодно помимо процентной ставки (до 1,5 % — при отсутствии справки № 2-НДФЛ, до 5 % — при отказе от страхования, до 1,5% — если профессия заемщика попадает в разряд профессий повышенного риска с точки зрения банка). Кроме того, следует понять, при каких условиях банк может потребовать досрочного погашения долга. Например, сменив работу, заемщик иногда «забывает» информировать об этом банк, что формально является поводом к расторжению кредитного договора.

Немаловажно правильно оценить объект. «Само по себе приобретение переоцененного объекта неприятно психологически, но что еще страшнее — объективная цена объекта при его реализации может быть ниже на 30% от стоимости покупки», — обращает внимание Р. Строилов.

Платежная дисциплина во главе угла



Для кредитора крайне важно соблюдение платежной дисциплины. Деньги лучше вносить заблаговременно, желательно за два-три рабочих дня до установленной даты. В случае задержки даже на сутки либо задолженности по очередному платежу на несколько рублей банк вынужден сообщать в бюро кредитных историй эту информацию. Так складывается отрицательная кредитная история. В будущем это может повлиять на возможность получения другого кредита. Кроме того, в случае систематической просрочки предусмотрены санкции вплоть до требования о досрочном расторжении кредитного договора.

Какие-либо дополнительные траты, крупные покупки стоит планировать также заблаговременно, четко рассчитав свои ежемесячные расходы и обязательства по уже полученному займу. «Еще лучше — погашать кредит досрочно, — советует Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж». — Досрочное погашение помогает значительно сократить выплаты процентов и уменьшить итоговую стоимость квартиры. Уменьшить ежемесячный платеж поможет оформление ипотеки на более длительный срок».

Еще одно правило финансово грамотных граждан — «подушка безопасности». «Разумным и экономически оправданным можно считать полугодовой запас ежемесячных платежей по ипотечному кредиту, — рассказывает Р. Строилов. — Только после накопления такого объема средств я бы рекомендовал вносить досрочные платежи. И держать эти средства лучше на депозите банка кредитора в той валюте, в которой оформлена ипотека. Заемщики порой ошибочно полагают, что коль на протяжении, к примеру, одного года или двух лет они вносили платежи в счет досрочного погашения кредита, то в затруднительной ситуации это сможет им помочь. К сожалению, нет. А вот полугодовой запас средств позволит пережить затруднительную ситуацию». Добавим, что шестимесячный запас принято считать минимальным, в идеале лучше годовой.

Не следует пренебрегать возможностями, которые предоставляет государство работающему населению и уплачивающему подоходный налог, — оформляйте налоговый вычет и вычет за выплаченные банку проценты по ипотеке. Эксперты также советуют не брать параллельно другие крупные кредиты. Неблагоприятная ситуация по одному из этих кредитов может отразиться на всех остальных.

«Кроме того, сократить платеж можно, если воспользоваться программой перекредитования, — добавляет А. Шленов. — Эта операция становится выгодной уже при разнице процентных ставок старого и нового кредита в десятые доли процента. Конечно, банки неохотно соглашаются на снижение процентных ставок по заключенным ранее договорам ипотеки, но ради сохранения клиента могут пойти ему на уступки».

Еще один способ сократить ипотечный платеж — воспользоваться преференциями, которые предоставляют банки-партнеры риэлторским компаниям. Речь идет о снижении базовых ставок (на 0,5–1,5% от среднерыночных), отмене комиссии, приравнивании условий в рамках подтверждения дохода по форме № 2-НДФЛ и по форме банка. «Подобные программы выгодны банкам и потому, что клиенты, пришедшие от партнерского агентства недвижимости, имеют полностью сформированный комплект документов для рассмотрения, — замечает А. Шленов. — Это экономит рабочее время кредитного менеджера, уменьшает издержки по обслуживанию потенциальных заемщиков».

Когда грянул гром



Но что делать, если вы уже должник? Советов тем, кто уже попал в затруднительную ситуацию, к сожалению, гораздо меньше. Дело в том, что договор уже подписан, изменить его в одностороннем порядке нельзя, и остается только одно — всеми силами и средствами соблюдать принятые на себя обязательства.

Главное, не уклоняйтесь от контактов с банком. Куда вернее известить кредитора о своих проблемах еще до того, как образуется задолженность. В таком случае заемщик для себя же самого выигрывает время на выработку совместных мер по урегулированию сложной ситуации. «При этом не стоит наивно полагать, что можно ограничиться одним звонком менеджеру, — утверждает Р. Строилов. — От вас необходимо письменное обращение, зарегистрированное и принятое банком в соответствии с правилами делопроизводства». К заявлению следует приложить документы, подтверждающие невозможность платить по графику (справка о сокращении заработной платы, об увольнении и т.п.). Если вместе с заявлением заемщик предложит новый график платежей, который будет ему по силам, то это существенно повысит шансы решить проблему. «Важно понимать, что заемщик и банк-кредитор — это союзники, одинаково заинтересованные в успешном завершении операции ипотечного кредитования, — напоминает Кристина Хмель, руководитель департамента ипотеки компании «МИЭЛЬ-Новостройки». — Поэтому надо терпеливо вести переговоры и искать решение, приемлемое для обеих сторон».

Помочь в данном случае может увеличение срока кредита или переход на ежеквартальную оплату как всего платежа в целом, так и частично, к примеру, только процентов или только основного долга. В исключительных случаях при высокой лояльности банка можно рассчитывать на отсрочку в погашении кредита, например на срок от трех до шести месяцев.

Также нельзя сказать, что именно эти меры выхода из трудной ситуации будут вам предложены. «Нередко ни одно из предложенных мероприятий не может состояться, и дело даже не в банке или его отношении к заемщику, а в том, что кредит уже заранее был выдан по максимальной границе степени риска, — говорит Р. Строилов. — В таком случае, если нет твердой уверенности в том, что самому заемщику удастся в ближайшее время решить свои трудности — найти работу или увеличить материальное обеспечение, необходимо принять трудное, но единственно правильное решение».

Для начала максимально сократите свои текущие расходы, советуют эксперты. Разумеется, возможно, кому-то удастся найти вторую работу, однако если говорить о кризисном времени, данное решение вопроса кажется нереальным. Если этих мер недостаточно, решение остается одно — добровольная реализация приобретенного имущества. Как бы ни было горько, но во многих случаях это экономически оправданный путь. Добровольная реализация позволит продать объект залога по рыночной на данный момент цене или как максимум с минимальным дисконтом в 5–7%. «Банки, как правило, сообщают координаты надежных агентств недвижимости, которые могут продать заложенный объект по самой высокой стоимости, — сообщает Д. Халин. — Тогда и заемщик получит большую сумму, чем при насильственном отчуждении, и у банка не будет проблем (судебные разбирательства, продажи с торгов и т.д.). Если объект продан добровольно, то на нового покупателя можно переоформить ипотечный кредит и банк получит свои проценты без временных потерь». Вырученные деньги идут на погашение кредита, оставшаяся сумма передается заемщику.

«При этом в период добровольной реализации у заемщика есть возможность договориться с банком о неотражении информации о просроченных платежах в бюро кредитных историй или даже о снижении размера штрафов, — уточняет Р. Строилов. — Но при продаже важно не проявлять излишней жадности, ведь если не согласиться сегодня на предложенную покупателем цену, следующего клиента придется ждать полгода, а за это время банк предъявит штраф в размере удвоенной процентной ставки или еще выше».

Жизненно важно для заемщика не доводить ситуацию до реализации квартиры банком по решению суда на аукционе. В таком случае реальная стоимость может оказаться ниже на 30% — такова российская действительность. И это вполне законно. Причем в том случае, если суммы реализации будет недостаточно, остаток задолженности заемщику никто не простит, и банк будет вправе обратить взыскание на оставшееся имущество клиента и тоже его изъять. Также банк может компенсировать себе и расходы на ведение судебного дела.

Наихудший вариант действия для заемщика — попытка скрыться от представителей банка. При таком развитии событий банк немедленно подаст иск в суд с требованием досрочного возврата всей суммы кредита, а также уплаты штрафов и пеней по просроченным платежам. На время, пока кредит не погашен, суд ограничивает свободу передвижений должника, не разрешая выезд за границу. И, вероятнее всего, суд удовлетворит все требования банка.

Таким образом, куда разумнее и правильнее относиться строго в первую очередь к себе как заемщику и не забывать о платежной дисциплине — тогда удастся избежать дополнительных потерь.

К СВЕДЕНИЮ

В марте 2012 г. в России вступил в силу закон ФЗ-405, по которому заемщик, не готовый выплачивать ипотечный кредит, может, отдав банку квартиру, быть свободным от дальнейших обязательств. Согласно закону, даже если стоимости залоговой недвижимости недостаточно для погашения ипотечного кредита, «задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной».
Однако закон пока еще не действует, поскольку отсутствует правоприменительная практика. Участники ипотечного рынка сомневаются в том, что это произойдет в ближайшее время.

Фото: prokredity.com

Добавить статью

Алена Дымова