Дайджест новостей рынка недвижимости

08.02.2011

Клиент в помощь… риэлтору

Обращаясь в агентство недвижимости за услугой, клиент рассчитывает на сервис по высшему разряду — ведь как-никак компания получит приличные комиссионные. Однако удачный исход зависит от обеих сторон сделки, и правильно настроенный покупатель или продавец может существенно облегчить работу своему агенту.

Если не сошлись характерами



В деловой среде считается, что настоящий профессионал может найти подход к любому, даже самому требовательному клиенту. Рынок недвижимости не исключение. Однако, как уверяют эксперты, если клиент чувствует, что взаимодействие с риэлтором происходит не на одной волне, он может обратиться к начальнику отдела или директору компании с просьбой подобрать другого агента. Это абсолютно не конфликтная ситуация, и обычно ее разрешают очень быстро.

«Мы все живые люди, поэтому совсем избежать проблем и недопонимания в процессе общения невозможно, — говорит Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty. — Несмотря на профессионализм, риэлтор по-человечески может не вызывать доверия у клиента: не понравились его тембр голоса и жесты или он напоминает супруга, с которым не так давно был оформлен развод».

Иногда клиенты уже на первой консультации просят о встрече непосредственно с руководителем компании, который, зная сильные стороны своих сотрудников, рекомендует специалиста, способного более эффективно решить жилищную проблему обратившегося.

Первая помощь



Работа агента при продаже объекта начинается с его рекламы. Риэлтор использует основные отраслевые электронные и печатные издания, расклеивает или раскладывает по почтовым ящикам объявления в том районе, где продают недвижимость, иногда размещает баннер на окне или балконе квартиры. Роль клиента сводится к тому, что он должен оповестить соседей о своем намерении распрощаться с жильем. Срабатывает эффект сарафанного радио.

Итак, если вы покупатель квартиры, необходимо максимально четко обрисовать агенту вариант поиска, чтобы среди предложений не было лишних. Время, затраченное на бесполезные просмотры, дорого всем участникам сделки.

«Хорошо, если человек изначально знает, чего он хочет, какие ему нужны район и площадь квартиры, а также четко представляет рамки своих финансовых возможностей», — комментирует Сергей Сизев, директор отделения «Кропоткинская» компании «Азбука Жилья». В этом случае клиенты могут получить от риэлтора несколько конкретных предложений и безопасно решить жилищный вопрос, не растягивая «удовольствие» на несколько лет. Например, часто встречающийся вариант — молодая пара планирует приобрести однокомнатную квартиру. Как говорит Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж», многие из них и не догадываются, что практически за эти же деньги можно купить двухкомнатную аналогичной площади, но с большим комфортом для проживания в случае появления в семье ребенка.

Информацией с клиентом риэлторы обмениваются по-разному. Одни делают выборку, договариваются о просмотре и просто сообщают, когда и куда нужно подъехать. Другие высылают полное описание квартиры на электронную почту для предварительного согласования. По данным компании «МИАН», покупатели жилья в сегменте экономкласса, как правило, предпочитают лично посещать каждый предложенный риэлтором объект и только потом принимают окончательное решение.

При приобретении квартиры бизнес-класса или элитного жилья обычно просматривают варианты только после тщательного предварительного изучения информации о них. Детальное описание объекта в таких случаях включает в себя характеристику месторасположения, параметры дома и планировку. Например, в компании Penny Lane Realty обязательно предоставляют сведения о придомовой территории (насколько благоустроен прилегающий к дому земельный участок, выполнен ли его ландшафтный дизайн) и безопасности объекта (оборудован ли контрольно-пропускной пункт, обеспечены ли круглосуточная охрана и видеонаблюдение). Кроме того, риэлтор прикладывает пять — десять качественных фотографий и данные о квартире (общая и жилая площадь, высота потолков, ремонт и отделка, дизайн интерьера, этаж, виды из окон).

Поведение на просмотре



Продавцам совет один — поддерживайте чистоту в помещении, сохраняйте свежесть воздуха. Давно известно, что благоприятное воздействие на посетителей оказывает аромат свежесваренного кофе или корицы. При необходимости не будет лишним легкий косметический ремонт. Не забывайте, что просмотр начинается с подъезда, поэтому его также следует привести в порядок — помыть полы и стены, желательно расставить цветы.

Покупателям лучше всего просматривать предложения вместе с риэлторами — это удобно для обеих сторон. Как правило, клиент узнает о нюансах, которые не мог предусмотреть заранее. Агент, в свою очередь, будет ориентироваться на изменения в запросе и в соответствии с ними продолжит предоставлять новые варианты квартир.

Конечно, иногда клиенты самостоятельно смотрят объекты недвижимости. Однако такой способ менее эффективен для поиска — неспециалист может не обратить внимания на некоторые особенности конкретной квартиры и здания и не учесть их при конечном выборе.

По словам С. Сизева, покупателю нужно лично познакомиться и пообщаться с продавцом, в том числе чтобы убедиться в его желании продать квартиру и в отсутствии давления на него.

Что касается времени показа, покупателю лучше смотреть квартиру днем, дабы разглядеть все недостатки, а продавцу, напротив, удобнее демонстрировать ее вечером, чтобы скрыть изъяны. Однако, так как большинство клиентов все-таки народ работающий, показы обычно проходят с 19:00 до 22:00.

Всегда читаю, что подписываю



В прессе уже неоднократно освещались моменты проверки юридической чистоты квартиры, так что подробно говорить о них не будем. Напомним только, что основными документами являются правоустанавливающие документы на квартиру, расширенная выписка из ЕГРП, выписка из домовой книги, документы БТИ, справки о дееспособности продавца.

«Нелишним будет убедиться в действительности паспорта владельца квартиры. Соответствующий сервис функционирует на официальном сайте миграционной службы», — советует Сергей Поправка, руководитель юридического департамента компании Penny Lane Realty.

По словам Светланы Бириной, руководителя департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», суть проверки юридической чистоты сводится к подтверждению или отрицанию версии продавца об истории данной квартиры и исключению всевозможных рисков в дальнейшем.

В числе документов, которые подписывают покупатель и продавец, — договор по авансированию недвижимости и договор купли-продажи. Так называемая рыба обоих договоров у каждого агентства своя. Поэтому опрошенные эксперты в один голос твердят, что подводные камни способен разглядеть только профессионал. Однако это не значит, что клиент может полностью довериться риэлтору или юристу, специализирующемуся на недвижимости, и расслабиться. Золотое правило современности — читай все, что подписываешь.

Андрей Валютин, начальник юридического отдела агентства недвижимости «ПЕНАТЫ», предупреждает, что существует распространенное заблуждение относительно стандартности, например, договора купли-продажи. «Зачастую и в центрах регистрации, и у нотариуса предлагают подписать совершенно стандартный договор, который в самой меньшей степени учитывает специфику конкретной ситуации с конкретным участником сделки», — утверждает эксперт.

Окончательный вариант договора зависит от пожеланий продавца и покупателя и является результатом их обсуждения. Так, к обязательным условиям договора купли-продажи специалисты рынка относят полную идентификацию объекта (улица, номер дома, квартира, количество комнат, площадь) и цену. Необходимо также удостовериться, что члены семьи собственника дали согласие на эту сделку с жильем и добровольно, в несудебном порядке, выпишутся из квартиры после ее продажи. Срок освобождения помещения, который может составлять от нескольких дней до нескольких месяцев, непосредственно обсуждается сторонами и указывается в договоре купли-продажи.

На сегодняшний день около 80% сделок купли-продажи осуществляют путем физической передачи денег, то есть покупатель кладет необходимую сумму в банковскую ячейку, после чего продавец может ее получить в соответствии с условиями договора. Обращаем внимание, что для подтверждения получения средств согласно ст. 408 ГК РФ продавец обязан выдать покупателю расписку в простой рукописной форме в присутствии третьих лиц.

«Как показывает практика, только риэлтор может организовать сделку таким образом, чтобы покупатель имел гарантии получения расписки от продавца. А расписка — основное доказательство исполнения покупателем обязательства по уплате цены недвижимости, — уверяет А. Валютин. — В юридической практике есть примеры, когда при наличии некорректно составленной расписки продавец обратился в суд и попытался повторно получить деньги от покупателя. Эта проблема могла и не возникнуть, если бы в сделке участвовал риэлтор».

Момент передачи квартиры



Неотъемлемой частью сделки купли-продажи является также акт приема-передачи квартиры. Как правило, расчеты по договору производятся после его государственной регистрации. Далее 14 календарных дней продавец готовит недвижимость для передачи ее покупателю. По истечении установленного срока стороны встречаются в квартире и, если согласие достигнуто, подписывают акт приема-передачи. При этом клиенту следует проверить, все ли условия договора соблюдены в части мебели, сантехники, электричества, сравнить показания всех счетчиков по предоставленным квитанциям.

«В случае если у квартиры есть какие-либо недостатки, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения цены, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков, — советует С. Поправка. — При обнаружении существенных изъянов покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченных продавцу денег».

Фото: bpn.ru
Екатерина Камазинская