Несовершеннолетние дети и сделки с недвижимостью

27.09.2012

Сделки с недвижимостью, где фигурирует несовершеннолетний ребенок – это особые сделки, где множество «подводных камней». Данная публикация о том, какие нюансы необходимо знать, если предстоит продавать или покупать недвижимость, в которой прописан или является собственником несовершеннолетний ребенок.

Ребенок - собственник жилья

Важно знать, что несовершеннолетние собственники обладают теми же правами, что и взрослые. Но пока ребенку не исполнилось 18 лет его, права защищает законный представитель (чаще всего это родитель). На такие сделки всегда требуется письменное разрешение органа опеки и попечительства, как защитника жилищных прав ребенка.

Мы планируем улучшить свои жилищные условия. Для этого будем продавать свою квартирку, добавлять денег и покупать «двушку», но в числе собственников наш несовершеннолетний ребенок. Сможем ли мы продать квартиру? (вопрос читателя)

Если в числе собственников квартиры есть несовершеннолетний, это вовсе не означает, это жильем нельзя распорядиться пока ребенку не исполнится 18 лет.

Квартиру можно продать или обменять, но для этого необходимо получить письменное согласие органа опеки и попечительства, осуществляющего контроль за соблюдением жилищных прав ребенка. Данное разрешение выдается только после проверки документов на квартиру и,согласно Гражданского кодекса РФ, до предстоящей сделки, а не по факту.

Подробный перечень документов, который необходимо предоставить в орган опеки, содержится в Письме Министерства общего и профессионального образования РФ № 244/26-5 от 09.06.1999 года.

Согласие органов опеки оформляется Постановлением, в котором, указываются все условия совершения сделки и ,в целях защиты детских прав, обязательно прописывается приобретение на имя ребенка- собственника соответствующего жилого помещения.

Я в разводе, но у меня от этого брака есть ребенок. Планирую продать квартиру, где есть доля ребенка, но мне говорят, что потребуется еще согласие отца ребенка на эту сделку. Так ли это?

На сделку по отчуждению (продажи) имущества, где есть доля ребенка, нужно согласие обоих родителей (законных представителей), если не один из них не лишен родительских прав. Вам, действительно, придется получить согласие у Вашего бывшего мужа, так как обязанности блюсти жилищные права общего ребенка с него никто не снимал.

В доме родителей у меня была доля, но после смерти отца мама снова вышла замуж и продала дом. Мне тогда было меньше 18 лет, и моей долей она распорядилась сама. Сейчас мне даже прописаться негде, так как в собственности у меня нет никакой недвижимости. Как быть?

Дело в том, что для продажи дома с долей несовершеннолетнего Ваша мама должна была получить письменное согласие органов опеки и попечительства. Разрешение на продажу ей бы не дали, если бы она не планировала вместо этого дома приобрести иную недвижимость, так как тогда бы нарушалось Ваше жилищное право- несовершеннолетнего ребенка. В документе в таком случае на нее должна была быть возложена обязанность обеспечить Вам долю в новом доме или квартире. Вы можете обратиться в суд с требованием о выделении доли или же требованием признать сделку купли-продажи недействительной и повлекшей нарушение жилищных прав и интересов несовершеннолетнего ребенка (на тот момент). Также можно обратиться в прокуратуру, которая может выступить в суде в защиту Ваших интересов.

Возможно, дом продавался вообще без согласия органов опеки, тогда такую сделку в суде еще проще признать недействительной.

Обязан ли орган, регистрирующий сделку, проверять выделена ли доля в новой квартире ребенку или нет?

Регистратор обязан проверить лишь наличие согласия органа опеки и попечительства, если в сделке фигурирует несовершеннолетний. А вот следить за тем, чтобы права ребенка не были нарушены должны законные представители, прокуратура и органы опеки.

Обязательно ли при покупке новой квартиры выделять долю ребенка, если у него уже есть недвижимость?

Нет, не обязательно. В этом случае орган опеки и попечительства может выдать разрешение на продажу недвижимости с долей ребенка без последующей покупки жилья. Главное, чтобы при такой сделке не ухудшались жилищные условия ребенка. Например, несовершеннолетнему принадлежит доля в коммуналке и доля в двухкомнатной квартире. Если родители (опекуны) продают «двушку», не покупая другого жилья, то жилищные условия ребенка явно ухудшаются, ведь оставшаяся доля в коммуналке, явно хуже, чем доля в двухкомнатной квартире. Каждая подобная ситуация рассматривается индивидуально.

Прописка несовершеннолетнего

С мужем мы в разводе, но у нас есть общий ребенок 3-х лет. Своей недвижимости в собственности у меня нет, живем в съемной квартире. У отца ребенка есть доля в квартире, где он живет, он согласен прописать дочь у себя. Обязан ли он получить согласие от других собственников на прописку?

По Гражданскому кодексу РФ местом жительства детей до 14 лет признается место жительства родителей. Если же родители разведены, то место жительства ребенка определяется соглашением родителей. В Вашем случае им может быть место проживания отца, тем более он не против.

По статье 70 Жилищного кодекса РФ для вселения несовершеннолетних детей к своим родителям никакого согласия других собственников не требуется. То же и с неприватизированным жильем – прописать ребенка к родителю можно без согласия собственника-администрации и членом семьи нанимателя.

В паспортном столе достаточно предъявить свидетельство о рождении ребенка и паспорт одного из родителей, к которому прописывается ребенок. При этом хочу отметить, что родителю достаточно быть просто прописанным в квартире, не обязательно собственником.

Анастасия Загоруйко
Разместил: Asja