Недвижимость Краснодара и Кавказских Минеральных Вод: сходства и различия

Жилье в Краснодаре и курортных городах Кавказских Минеральных Вод пользуется большим спросом у переселенцев из «холодных» регионов страны. Стоимость жилья здесь сопоставима, однако структура и объем предложения кардинально отличаются. Да и перспективы рынков оцениваются по-разному.

Рассказывает генеральный директор агентства «Альянс КМВ» Сергей Бурашников.

– Спрос на новостройки Краснодара постоянно растет. В чем причина увеличивающегося интереса граждан к приобретению жилья на первичном рынке?

– Действительно, почти 70% всех сделок на рынке жилья Краснодара совершаются именно в отношении новостроек. Показательно, что средняя цена «квадрата» готовой и строящейся недвижимости примерно одинакова и варьируется в пределах 42-45 тыс. руб. Казалось бы, в этой ситуации многие предпочтут покупать готовое жилье. Но на практике все происходит совершенно иначе: число желающих приобрести новостройки растет, а спрос на вторичном рынке снижается.

Спрос на новостройки высок еще и потому, что почти 40% недвижимости в возводимых домах приобретают с целью инвестирования свободных средств. Имея 300-500 тыс., многие берут ипотечные кредиты и вкладывают эти деньги в приобретение строящегося жилья. За полтора-два года прибыль от такой деятельности доходит до 30-50%.

На фоне новых строительных проектов все более заметны недостатки жилых домов советской постройки. Неухоженные дворы, грязные подъезды, неоднородное социальное окружение – все это снижает интерес к приобретению квартир на вторичном рынке. С другой стороны, дома советской постройки чаще всего расположены в обжитых районах Краснодара, где есть вся необходимая социальная инфраструктура – школы, детсады и магазины. По большей части, спрос на вторичном рынке ограничивается квартирами с качественным ремонтом, в относительно «свежих» домах.

Все чаще недвижимость в Краснодаре приобретают жители других регионов России. В настоящее время каждую вторую квартиру на первичном рынке покупают приезжие. Чаще всего к нам едут жители Астрахани, Волгограда, северных городов страны. Много недвижимости покупают переселенцы из Крымска, жилфонд которого серьезно пострадал от случившегося в 2012 году наводнения. Немало и тех, кто приобретает жилье для своих детей.

– Можно ли говорить о том, что спрос и предложение на первичном рынке уравновешены?

– К счастью для покупателей, предложение значительно опережает показатели платежеспособного спроса. В прошлом году на территории Краснодара сдали 1,3 млн кв. м жилья, а в 2012-м – почти 1,5 млн, что является рекордным показателем за всю историю города. Чтобы распродать существующий у застройщиков задел, необходимо притормозить застройку городских территорий как минимум на три года. Однако сделать это проблематично – в Краснодаре практически отсутствует так называемая точечная застройка. Большинство строительных компаний возводят целые кварталы нового жилья – многие очереди собираются сдавать через три-четыре года.

Представители администрации Краснодара уже заявили о том, что не будут добиваться роста объемов возводимого жилья, а сконцентрируют усилия на развитии социальной инфраструктуры. Но запущенную строительными компаниями «машину» уже не остановить.

Предложение на рынке новостроек Краснодара значительно превышает спрос – судя по всему, ситуация не изменится. И в ближайшие два-три года стоимость возводимого жилья будет расти, в лучшем случае в пределах инфляции.

– Расскажите о ценовой ситуации в городах Кавказских Минеральных Вод. Каков спрос на жилье в Ессентуках, Пятигорске, Минводах, других городах региона?

– Самая дорогая недвижимость – в Кисловодске: стоимость «квадрата» здесь доходит до 120 тыс. руб. Далее, в порядке убывания цены, следуют Пятигорск, Ессентуки, Минеральные Воды и Железноводск.

Ситуация в этих городах диаметрально отличается от того, что происходит на рынке жилья Краснодара. Главная проблема состоит в том, что на территории КМВ практически не строится нового жилья. Много бюрократических проволочек, из-за которых застройщики выходят на площадку в среднем спустя год после получения разрешения на строительство.

Рынку городов Кавказских Минеральных Вод явно не хватает крупного застройщика, который бы смог реализовывать проекты комплексной застройки. Спрос на первичном рынке КМВ действительно огромен, площадок для строительства в избытке, а конкуренция практически отсутствует. Очевидно, что те, кто зайдут на рынок первыми, «снимут сливки».

– Если рынок городов КМВ столь привлекателен, почему же многие инвесторы обходят его стороной?

– Проблема в юридическом статусе КМВ. Точнее – в том, как его воспринимают потенциальные инвесторы. В начале 2010 года Ставропольский край вошел в состав Северо-Кавказского федерального округа. Многие стали рассматривать наш регион, и в том числе КМВ, в качестве одной из кавказских республик. По факту, изменение статуса нашего края практически ни на что не повлияло. Но сильно изменило отношение к нему. Получилось, как в известном анекдоте – «ложки нашлись, но осадок остался».

Хотя постепенно ситуация меняется в лучшую сторону: рынок КМВ явно недооценен, причем во всех сферах. Наглядным примером является успех крупных сетевых компаний, которые вышли на наш рынок. По моим ощущениям, в недавно открывшемся в Пятигорске гипермаркете METRO значительно больше посетителей, нежели в Краснодаре. По крайней мере, парковка в пятигорском гипермаркете постоянно заполнена автомобилями. В краснодарском же – практически пустая.

Уверен, что вслед за крупными сетевиками в города КМВ подтянутся строительные компании, представители других видов строительного бизнеса, в результате чего инвестиционный климат изменится в лучшую сторону.

Пока же мы наблюдаем неудовлетворенный спрос не только на первичном, но и на вторичном рынке: из десяти заявок на покупку квартиры риэлторы в состоянии предложить лишь один вариант. Продавцы в такой ситуации хотят реализовать свою недвижимость по цене, значительно превышающей рыночную.

– Развивается ли загородное направление рынка?

– По большей части – лишь в пригородах Краснодара, где реализуется сразу несколько проектов коттеджного строительства. Могу сказать, что загородное жилье пользуется большим спросом у жителей столицы Кубани. Многие приобретают дома в коттеджных поселках для постоянного проживания. Однако в подобных проектах чаще всего отсутствуют объекты социальной инфраструктуры. Застройщики не спешат строить школы и детские сады, потому загородное жилье подходит далеко не всем.

В регионе КМВ загородный рынок отсутствует. При этом в окрестностях большинства городов Ставропольского края есть много весьма перспективных для строительства площадок. А спрос на «загородку» очень высок – даже если приобрести территорию площадью 5-10 га, размежевать ее и продавать под индивидуальную застройку небольшими участками, маржа инвестора составит почти 100%. Не говоря уже о домах в коттеджных поселках – уверен, что такая недвижимость будет раскупаться, как горячие пирожки. Ведь, по сути, КМВ – это один город. Примерно за полчаса из Ессентуков или Кисловодска можно доехать до Пятигорска. Еще минут 20 понадобится на дорогу до Минеральных Вод.

– Как, по-вашему, будут развиваться рынки Краснодара и КМВ?

– До конца года стоимость готового и строящегося жилья в Краснодаре будет незначительно увеличиваться. И даже если спрос окажется минимальным, цена все равно возрастет – но лишь в пределах инфляции.

Не думаю, что будут расти цены и в КМВ – несмотря на то что спрос на жилье в городах крайне высок, покупательские возможности населения ограничены. Люди готовы покупать недвижимость по рыночной цене, но явно не собираются платить дороже.

Уверен, что в этом году в городах КМВ будет увеличиваться спрос на аренду жилья – к примеру, в Минеральных Водах стоимость найма уже выше, чем в Краснодаре. Ежемесячная аренда однокомнатной квартиры варьируется в пределах 15-17 тыс. руб. Сотрудники приходящих в регион предприятий нуждаются в съемном жилье, потому в ближайшей перспективе этот рынок будет процветать.

И скорее всего, уже в ближайшее время в КМВ начнется бум жилищного строительства, который станет ответной реакцией на постоянно увеличивающийся спрос.


06.05.2014 14:00 | Источник БН.ру

Автор: Сергей Бардин

Фото: из личного архива Сергея Бурашникова

Смотрите оригинал материала