Дайджест новостей рынка недвижимости

25.03.2011

Без сучка, без задоринки... или ещё раз о правовом регулировании отношений между клиентом и риэлтором

Незнание закона не освобождает от ответственности.
А вот знание нередко освобождает.
/Станислав Ежи Лец/

В наших публикациях мы часто касаемся проблемы правового регулирования отношений между клиентом и агентством недвижимости. Однако тема постоянно пополняется новыми вопросами и уточнениями уже освещенных. Так, недавно в редакцию нашего издания поступил вопрос от читателя: «Я хочу проверить договор с агентством недвижимости у независимых юристов, а агентство не выдает на руки бланки договоров, мотивируя это тем, что «их договор» является интеллектуальной собственностью. Как мне быть?»

Что тут можно ответить? Когда в магазине на товаре висит один ценник, а на кассе оказывается другой – что вы делаете? Можно вздохнуть и заплатить, а можно развернуться и уйти в другой магазин. Или когда ценник вообще не выставлен, а продавец мотивирует это тем, что все ценники являются «интеллектуальной собственностью»? Согласитесь, ситуация абсурдна. А ведь, по сути, агентства недвижимости такие же продавцы – они продают потребителю посреднические услуги. И покупатель/продавец/арендатор недвижимости, который эти услуги оплачивает, имеет право знать подробности сделки с той же информационной прозрачностью, каковой обладает ценник в магазине.

Мы попросили ответить на вопрос Валерия Грачева, директора АН «Дворец».

– Скажите, что делать, если агентство недвижимости не выдает клиенту на руки бланки договоров?

– В договорах ничего «таинственного» быть не может. Все договоры, по которым работают агентства недвижимости, должны быть разработаны на основе закона. Есть целая глава в гражданском кодексе «об агентских договорах», есть закон о защите прав потребителя. Эти законы регулируют отношения сторон: клиента, как потребителя, и агента (в данном случае – агентства недвижимости), как продавца услуг. По сути, договор с агентством – это бланк, на котором прописаны обязанности и последствия их неисполнения. И для клиента в нем не должно быть неясностей – любой пункт должен быть ему понятен и, по необходимости, объяснен. Мы, например, всегда говорим: «Хотите – заключим договор на нашей правовой базе, хотите – ознакомимся с образцами ваших договоров или пожеланиями и дополнениями к нашим». Давать на руки договоры, высылать их для ознакомления клиенту на электронную почту – это не просто нормально, это азы работы любого уважающего себя агентства.

Если же в агентстве недвижимости не могут ответить на поставленные вопросы и разъяснить клиенту каждый пункт договора, увязывая его с законом, то с таким агентством лучше не связываться. А если, как в вашем вопросе, вообще не дают на руки бланки договоров – то из такого агентства надо просто бежать.

– Как вы думаете, закон о риэлторской деятельности, проект которого сейчас бурно обсуждается в риэлторском сообществе, поможет урегулированию отношений между риэлторами и их клиентами?

– По моему мнению, нагромождение каких-то дополнительных законодательных актов в сфере недвижимости является лишним – зачем выделять профессию на особый уровень, если все законы уже есть? Есть российский критерий договоров по недвижимости, разработанный Гильдией Риэлторов на основании ГК РФ, он вполне отвечает всем необходимым требованиям. И если в агентстве хорошая договорная база, разработанная на основании этих законов – то это и есть залог хороших отношений между клиентом и риэлтором. А увеличение количества подзаконных актов далеко не всегда ведет к улучшению качества этих отношений.

– Куда клиенту обращаться, если он недоволен оказанной услугой?

– В любом уважающем себя агентстве клиенту должен быть предоставлен перечень контролирующих организаций с телефонами. У нас, например, он висит на стене в офисе. Это и отдел по борьбе с экономическими преступлениями, и общество защиты прав потребителей, и муниципальные органы. Если агентство состоит в Гильдии Риэлторов, то, соответственно, можно для начала обратиться туда. В любом случае, если мирно договориться не удалось, конечной инстанцией является суд.

Возвращаясь к вопросу читателя, подытожим.

Все договоры с агентствами недвижимости должны быть составлены на основании закона. Закон – это интеллектуальная собственность государства, и любые подзаконные акты, которые противоречат основному закону, являются недействительными. В случае, когда агентство недвижимости не выдает на руки бланки договоров, мотивируя это тем, что они являются их интеллектуальной собственностью, можно только предположить – значит, им есть что скрывать. И тут уже вам решать, что вам нужно: плохой детектив или хорошая сделка?

И второй вопрос, поступивший к нам в редакцию: «На что клиенту обратить внимание в первую очередь при просмотре договоров?»

Поскольку сделка с недвижимостью связана с деньгами, и, в случае купли/продажи – деньгами большими, то в первую очередь обратите внимание на финансовую сторону вопроса. Если вы решили воспользоваться услугами одной из риэлторских компаний, то в качестве первого бумажного этапа вы заключаете с ней договор на оказание услуг. Работать с клиентом без заключения такого договора – непозволительная роскошь для агентства недвижимости, ведь после выполнения работ клиент может просто отказаться оплачивать услуги риэлторов.

Договор об оказании услуг – соглашение, регулирующее взаимоотношения между исполнителем и заказчиком. В договоре указывается сумма комиссионных агентства недвижимости – вознаграждения за оказанные услуги. Посмотрите, в какие сроки агентство обязуется предоставить вам услуги, есть ли перечень этих услуг, оплачиваются ли они отдельно – например, оценка квартиры, ее показы, реклама жилья и др., или вы оплачиваете все сразу. Какого рода заполняются акты по выполненным работам, какие штрафы предусмотрены для агентства в случае невыполнения обязательств (соответствующие нормы имеются в Гражданском Кодексе). Также внимательно ознакомьтесь с пунктом, в котором написано об отказе с вашей стороны от выполнения условий договора и с основаниями для этого отказа. В противном случае, если вы передумаете работать с этим агентством, недовольные, например, качеством предоставленных вам услуг, вы можете узнать много нового для себя, перечитав де-факто договор. Если документально нет оснований для отказа от выполнения условий договора, то придется возместить еще и убытки агентству. И, подав на агентство в суд, вы ничего не докажете: для закона не существует устных договоренностей, в суде нужны документы.

Бывает, что цена квартиры от застройщика определена как приблизительная, тогда на этапе завершения строительства вас могут попросить доплатить еще какую-либо сумму. Или, например, в будущем возникают дополнительные расходы, которые увеличивают стоимость приобретаемой квартиры (к примеру, это могут быть расходы на оказание услуг, направленных на оформление права собственности). Поэтому в договоре нет неважных пунктов.

Внимательно читать договор и вникать в юридические тонкости вам, как клиенту, в любом случае придется. Но если вы не чувствуете себя достаточно уверенно при уточнении каких-то пунктов – обратитесь к юристу, этим вы обезопасите себя от будущих возможных неприятностей. Но надо иметь в виду: если это не специализированное юридическое агентство, то юрист может и не разбираться во всех аспектах работы с недвижимостью. Незнание им специфики может затянуть процесс. Поэтому, подбирая юриста, необходимо помнить, что это обязательно должен быть специалист, компетентный в сфере недвижимости. Такой юрист понимает, на что можно «закрывать глаза», а что действительно является ключевым пунктом в договоре.

Возвращаясь к вопросу – «на что клиенту обратить внимание в первую очередь при просмотре договоров»: если он хочет, чтобы все прошло «без сучка, без задоринки» – то на все. После того, как вы подставили подпись, что-то переиграть будет значительно сложнее.

Статья подготовлена при участии директора АН «Дворец»

Фото: construction-development.biz

Ольга Лус