Волнующий момент сделки: договор купли-продажи
Что такое договор купли-продажи?
Договор продажи недвижимости жилого назначения - гражданско-правовой договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры. Закон говорит о том, что сторонами договора купли-продажи жилых помещений (как и любой недвижимости) могут быть любые субъекты гражданского права – физические лица (граждане нашей страны или других государств, а также лица без гражданства), юридические лица и даже Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования.
Что нужно указать в договоре?
Предмет договора – это та самая квартира, с которой прощается продавец и которую хочет прибрести покупатель. Причем при отсутствии данных о предмете договор продажи не считается заключенным (ст. 554, п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ). Поэтому для того, чтобы договор был документом, имеющим юридическую силу, а не просто бесполезной бумажкой, в нем необходимо указать все уникальные данные продаваемого жилого помещения. А именно:
- адрес (наименование субъекта РФ, населенный пункт (город, поселок, село и т.п.), улица, дом, этаж, номер квартиры);
- технические характеристики квартиры и жилого дома, в котором она расположена: тип дома (кирпичный, панельный, блочный), состав (количество комнат), площадь (общая, жилая);
- принадлежность и реквизиты правоустанавливающего документа продавца (правоустанавливающим считается документ, на основании которого возникло право собственности – другой договор купли-продажи, договор дарения, приватизации и т.д.).
При купле-продаже жилого дома с хозяйственными постройками в договоре коме этого также указываются:
- наименование и площадь хозяйственных построек;
- сведения о земельном участке, на котором расположен дом и постройки (кадастровый номер, площадь, категория земель, разрешенное использование (ограничения в использовании), описание границ земельного участка, его отдельных частей, принадлежность);
Кроме того, договор купли-продажи недвижимого имущества должен содержать следующие условия:
- цена жилого помещения, установленная соглашением сторон договора (допускается указание цены в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ);
- указание цены за единицу площади, в связи с чем цена жилого помещения определяется исходя из его площади (ст. 555 ГК РФ).
Если жилое помещение приобретается в рассрочку, в договоре нужно указать не только его цену, но и порядок, сроки и размеры платежей.
В некоторых (очень редких) случаях, несмотря на то, что право собственности переходит от покупателя к продавцу, отдельные лица, не являющиеся собственниками, сохраняют право пользования данной квартирой. То есть хозяин новый – а жильцы старые. Как и почему такое бывает – тема отдельной статьи. Здесь только укажем, что в подобном случае перечень жильцов, сохраняющих право пользования, обязательно должен быть в договоре купли-продажи.
Форма и государственная регистрация договора
Договор продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами (ст. 550 ГК РФ).
Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество (п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ).
Таким образом, в случае продажи объекта недвижимого имущества жилого назначения осуществляются два вида государственной регистрации - регистрация сделки и регистрация перехода права.
Для того чтобы все формальности были соблюдены, и сделка прошла на раз-два, нужно вовремя принести необходимые документы. Какие именно – вам объяснит либо специалист по недвижимости, либо юрист агентства, куда вы обратились.
А сейчас мы поговорим на несколько другую животрепещущую тему: том, какие последствия влечет за собой легкий росчерк пера на договоре купли-продажи.
Права и обязанности сторон
Любой, даже устный, договор подразумевает, что у его сторон появляются новые права и обязанности. Как говорится, уговор дороже денег.
Продавец вправе: требовать от покупателя уплаты оговоренной денежной суммы (цены) недвижимого имущества.
Продавец обязан:
1. Передать в собственность покупателя недвижимое имущество на основании передаточного акта или иного документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).
2. Не уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и государственной регистрации договора продажи, если предметом договора является недвижимое имущество жилого назначения (п. 3 ст. 551, п. 2 ст. 559 ГК РФ).
3. Возместить покупателю убытки, причиненные задержкой государственной регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).
4. Не уклоняться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче недвижимого имущества (п. 1 ст. 556 ГК РФ).
Покупатель вправе:
1. В случае передачи продавцом недвижимого имущества, не соответствующего условиям договора продажи о ее качестве, по своему выбору требовать от продавца * соразмерного уменьшения покупной цены,* безвозмездного устранения недостатков недвижимости * возмещения своих расходов на устранение недостатков недвижимости (ст. 557, п. 1 ст. 475 ГК РФ).
2. В случае существенного нарушения требований к качеству недвижимости отказаться от исполнения договора продажи и потребовать возврата уплаченной за недвижимость денежной суммы. Существенным нарушением требований к качеству недвижимости признаются: а) неустранимые недостатки, б) недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, в) недостатки, выявляемые неоднократно, г) недостатки, проявляющиеся вновь после их устранения (ст. 557 ГК РФ, п. 2 ст. 475 ГК РФ).
3. Требовать передачи в собственность недвижимого имущества на основании передаточного акта или иного документа о передаче.
4. В случае уклонения продавца от государственной регистрации перехода права собственности или государственной регистрации договора в судебном порядке требовать возмещения убытков, вызванных задержкой государственной регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).
Покупатель обязан:
1. Уплатить оговоренную сторонами денежную сумму (цену) недвижимого имущества в сроки, установленные договором.
2. Не уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации договора продажи.
3. Не уклоняться от подписания передаточного акта (иного документа о передаче недвижимости).
4. Возместить продавцу убытки, причиненные задержкой государственной регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).
Теперь вы знаете свои обязанности и права, понимаете, что означает с точки зрения права подписать договор купли-продажи. Однако жизнь непредсказуема, и этих сведений может оказаться недостаточно. Если вы столкнулись с непредвиденными сложностями или просто хотите отстоять свои интересы, не стесняйтесь обращаться к грамотному юристу.
