Перепланировка по закону: что изменилось?

28.06.2012

Мы поднимали эту тему сравнительно недавно. Однако буквально через несколько недель после выхода нашей статьи порядок оформления документов стал совершенно другим! Каким именно, объясняет директор Нижегородского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» Аркадий Евгеньевич Малахов.

 

Что такое перепланировка?

Казалось бы, вопрос наивный. Но здесь есть свои нюансы, и не всегда люди называют этим словом то, что следует. Итак, главный критерий, который отличает перепланировку от других преобразований – изменение полезной площади. В зависимости от желания хозяев она либо увеличивается (например, когда соединяют лоджию с комнатой), либо уменьшается (когда расширяют помещение кухни, устанавливают дополнительный санузел и т.д.). К перепланировке относятся: перенос и разборка перегородок, перенос и устройство дверных проемов, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных комнат, создание или переоборудование тамбуров. А вот установка в комнате подвижных перегородок и застекление балкона – совсем другая история. Полезная площадь в этих случаях не меняется, а, значит, перепланировки не происходит.

 

Узаконить не хочу платить штраф

Где в данном предложении вы поставите запятую? Поверьте, альтернатива выглядит именно так.

О вашей незаконной планировке может стать известно соответствующим органам – благодаря выборочной проверке или сообщению соседей, которые давно «заточили на вас зуб». В итоге вас заставят либо ликвидировать внесенные изменения, (чего вы, конечно, не захотите), либо наконец-то узаконить их. Так что заняться подготовкой документов все равно придется. После того, как заплатите немаленький штраф.

Кроме того, с квартирой, где произведена незаконная перепланировка, невозможно совершить какие-либо юридические действия. Ее нельзя приватизировать, продать, подарить, оформить в наследство. Она не может служить предметом залога при ипотечной сделке. Согласитесь, вы не знаете точно, когда возникнет такая необходимость. А по закону подлости это может случиться в самый неподходящий момент, когда времени на оформление документов уже не останется.

 

Что можно и чего нельзя

Есть изменения, которые не стоит и пытаться осуществить, потому что вы все равно не сможете их узаконить. Это виды перепланировки, при которых происходит:

1. Ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затруднение доступа к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам.

2. Полный демонтаж несущих конструкций.

3. Размещение уборной и ванной (или душевой) непосредственно над жилыми комнатами и кухнями. Размещение уборной и ванной (или душевой) над кухней допускается только в квартирах, расположенных в двух уровнях.

4. Установка радиаторов и устройство полов с подогревом на лоджиях и балконах.

5. Ликвидация/уменьшение сечения каналов естественной вентиляции.

6. Вход в помещение, оборудованное унитазом, непосредственно из кухни и жилых помещений (кроме квартир, предназначенных для семей с инвалидами).

7. Объединение жилого помещения и кухни - по санитарным нормам человек не может принимать пищу там, где хранится его одежда и обувь.

Если же вы хотите произвести перепланировку, которая касается несущих конструкций, то закон не говорит вам однозначное «нет». Однако такие изменения можно вносить только с помощью лицензированной проектной организации. Поэтому вам необходимо обратиться в архитектурно-проектную мастерскую. Грамотный специалист поможет найти наилучшее решение, которое будет отвечать и вашим потребностям, и требованиям Жилищного кодекса. Кстати, если вы задумали хитроумный план сложной перепланировки, то ее проект можно заказать в Нижегородском филиале ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ». У нас есть свой Центр энергоаудита и проектных работ, который произведет все необходимые расчеты.

 

Алгоритм №1. Делаем перепланировку по закону

Шаг 1. Обращаетесь в БТИ с заявлением на изготовление технического паспорта квартиры. Срок изготовления – 14 дней, стоимость ориентировочно 500-600 руб. Вас попросят предъявить паспорт и правоустанавливающий документ на квартиру – то есть документ, на основании которого возникло право собственности (например, договор приватизации, купли-продажи или дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.).

Шаг 2. Идете в районную администрацию за разрешением на перепланировку со следующим комплектом документов:

* Заявление о переустройстве и (или) перепланировке по утвержденной форме.
* Правоустанавливающие документы на данное жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии). Уточняем: здесь имеется в виду не свидетельство о праве собственности, а документ, который указывает, на основании чего вам принадлежит данная квартира. Это может быть договор купли-продажи, приватизации, дарения, свидетельство о наследстве и т.д.
* Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект перепланировки жилого помещения. (Проект подготавливает лицензированная организация).
* Технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения.
* Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки жилого помещения – только в том случае, если дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято не позднее, чем 45 дней со дня представления указанных документов. Получив разрешение администрации, можно смело делать перепланировку!

Шаг 3. Завершив перепланировку в квартире, снова нужно обратиться в БТИ. Оттуда к вам придет техник, чтобы зафиксировать новые параметры квартиры. Через 10 дней БТИ выдаст вам на руки новые документы для администрации.

Шаг 4. Вы вновь придете в администрацию района для получения распоряжения о сохранении помещения в перепланированном виде.

Шаг 5. Получив в администрации распоряжение, необходимо занести изменения в техническую документацию. В БТИ следует запросить 2 экземпляра технического плана и электронную версию (стоимость комплекта от 4000 рублей в зависимости от случая). Для этого необходимо из кадастровой палаты предоставить кадастровый номер на квартиру и кадастровый номер на здание, в котором она находится. Данные сведения можете заказать непосредственно в БТИ (платно) или самостоятельно запросить в Кадастровой палате по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Васюнина, д. 2. (бесплатно).

Шаг 6. С данными документами вы отправляетесь в кадастровую палату. Примерно через месяц получите там новый кадастровый паспорт на квартиру в перепланированном состоянии.

Шаг 7. С новым кадастровым паспортом и правоустанавливающими документами идете в Управление службы государственной регистрации, кадастра и картографии для регистрации и получения нового свидетельства о праве собственности на квартиру.

Ура! Если вы сделали все по предложенной схеме, ваша перепланировка абсолютно законна.

 

Алгоритм №2. Узакониваем самовольную перепланировку

Имейте в виду: легче сразу сделать перепланировку как положено, чем стараться ее правильно оформить постфактум. В последнем случае вы рискуете получить отказ, и тогда придется все обратно восстанавливать.

Но предположим, вы уже сделали перепланировку и никуда пока не обращались. Тогда ее нужно узаконить через районную администрацию или в суде.

Как это сделать?

Шаг 1. Идете в БТИ со своим паспортом и правоустанавливающими документами на квартиру. К вам придет техник, чтобы зафиксировать перепланировку и выдать соответствующие документы.

Шаг 2. После получения документации нужно заказать технический проект или заключение (это можно сделать в БТИ или проектной организации).

Шаг 4. С полным пакетом документов обращаетесь в районную администрацию в жилищный отдел или в суд для получения распоряжения администрации или решения суда о сохранении помещения в перепланированном виде.

Для обращения в суд понадобится следующий комплект документов:

* Исковое заявление об оставлении квартиры в переустроенном и (или) перепланированном состоянии.
* Правоустанавливающие документы на данное жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии).
* Подготовленное заключение о возможности оставления квартиры в переустроенном и (или) перепланированном состоянии. Проект подготавливает лицензированная организация. Сроки проектирования и стоимость работ носят договорной характер (в зависимости от сложности перепланировки).
* Технический паспорт данного жилого помещения по состоянию до перепланировки и после перепланировки. Срок изготовления – 14 дней, ориентировочная стоимость 1200 руб.
* Согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих), занимающих это жилое помещение на основании договора социального найма.
* Заключение органа по охране памятников архитектуры (только если дом, является памятником архитектуры, истории или культуры).
* Экспертное заключение Центра гигиены и эпидемиологии о соответствии перепланированного помещения санитарно-эпидемиологическим требованиям к жилым помещениям.

Имейте в виду, что при осуществлении самовольной перепланировки есть вероятность отказа в ее утверждении (например, в случае переноса или удаления несущих конструкций, объединения комнаты с лоджией посредствам ликвидации стены между ними и др.).

Шаг 6. Получив распоряжение администрации или решение суда, вы вместе с ним, правоустанавливающими документами на квартиру и паспортом, идете в БТИ. Далее события развиваются также, как если бы вы делали планировку по закону с самого начала (см. алгоритм №1). Примерно через месяц забираете в кадастровой палате новый кадастровый паспорт на квартиру в перепланированном состоянии.

Шаг 7. С новым кадастровым паспортом вы идете Управление службы государственной регистрации, кадастра и картографии для регистрации и получения нового свидетельства о праве собственности на квартиру.

Поздравляем: ваша перепланировка узаконена!

Фото: moyaua.com

Злата Балика