Наверное, один из самых важных моментов при аренде офиса — правильное определение его местонахождения. Даже если речь идет не об офисе, а о складе, магазине, ресторане, или любом другом объекте коммерческой недвижимости, надо решить, какое место наиболее удачно для вас. Всегда необходимо учитывать, что цена аренды офиса возрастает пропорционально его близости к городскому центру. Обычно недвижимость в центре означает не только удобство, но и указывает на определенный социальный статус, чисто психологически добавляя плюс вашему бизнесу.
Первой проблемой, с которой сталкивается бизнес после процедуры регистрации, а в каких-то случаях и перед ней, является сложность размещения рабочих площадей, а безумно высокие цены на недвижимость не позволяет предпринимателям приобрести офис, здание или земельный участок в собственность.
Оформление договоров купли-продажи коммерческой недвижимости сегодня — единичные случаи. Единственное, что остается хозяйственнику, — оформить с собственником договор аренды. Договор аренды содержит много нюансов. Нельзя быть спокойным даже тогда, когда арендные отношения заключены правильно и исполняются условия договора. Вас могут выселить когда угодно.
Первая тому причина — несовершенство законодательства.
Вторая — произвольные постройки, в погоне за «золотыми» квадратными метрами.
Продемонстрируем одну из ситуаций, с которой многим пришлось столкнуться на практике.
Компания «Предприниматель» имеет в аренде земельный участок, на котором возвела нежилое здание без осуществления необходимых действий по согласованию его строительства. Позже руководство ООО «Предприниматель» передало здание в аренду под офис предприятию «Фирма плюс». После обсуждения условий договора аренды и ознакомления арендатора с документами на недвижимость оказалось ясно, что здание является самовольной постройкой, но коммерческое предложение было настолько выгодным для обеих сторон, что руководители компаний решили заключить-таки договор аренды нежилого здания на срок 11 месяцев. Договор был заключен надлежащим образом, подписан акт приема-передачи этого здания. Арендная плата перечислялась, налоги исчислялись и уплачивались и т. п. То есть договор аренды нежилого здания действительно исполнялся — арендатор пользовался нежилым зданием, а арендодатель получал арендную плату.
Эта сделка незаконна!
С точки зрения юристов, данная сделка является незаконной. Предусмотренная ст. 219 ГК РФ регистрация не была проведена, и право собственности у компании «Предприниматель» на возведенное нежилое здание не возникло. Таким образом, «Предприниматель» не вправе распоряжаться постройкой, в том числе и сдавать в аренду. Возникает вопрос: какие последствия сделки применимы в данной ситуации и кто может потребовать их применения?
Последствия незаконной сделки
Важно применить нормы ст. 168 ГК РФ в связи с нормами п. 2 ст. 167 ГК, с последствиями в виде двухсторонней реституции (возвращению каждой стороной другой всего полученного по сделке), так как сделка отвечает одновременно двум условиям.
Во-первых, не соответствует требованиям закона или иных правовых актов (как в рассматриваемом случае с ООО «Предприниматель» и «Фирма плюс»). Во-вторых, нет оснований утверждать, что сделка совершена с заведомо противозаконной целью. Возвращаясь к ситуации с организациями «Предприниматель» и «Фирма плюс», следует отметить, что сдача в аренду нежилого здания — самовольной постройки не дает оснований применять в данной ситуации нормы ст. 169 ГК РФ, так как исчислялись и уплачивались соответствующие налоги по данному договору и соответственно не нарушались права и законные интересы неограниченного круга лиц; эта сделка не влечет за собой какого-либо существенного нарушения государственных или общественных интересов.
Общественный аспект арендных отношений и состоит именно в том, что уплачиваются соответствующие налоги. Порок формы договора аренды нежилых помещений или нарушение существенных условий (п. 3 ст. 607, 651, 654 ГК РФ) влечет применение к правоотношениям норм ст. 168 и п. 2 ст. 167 ГК РФ.
Дальнейшие последствия незаконной сделки с недвижимостью
Согласно ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе также применить такие последствия по собственной инициативе.
Допустим, что в описываемом примере с фирмами «Предприниматель» и «Фирма плюс» ни одна из сторон не желает применения последствий недействительности ничтожной сделки.
Какой орган может выдвинуть такое требование? Их много, например налоговый, но он должен доказать свою заинтересованность в применении последствий недействительности ничтожной сделки. Думается, что налоговикам будет крайне трудно доказать, что, несмотря на уплату всех налогов по этой сделке в соответствующие бюджеты, существенно нарушались государственные или общественные интересы.
Часто задается вопрос: может ли прокурор требовать применения последствий ст. 169 ГК в рассматриваемом случае? Отвечаем — нет, поскольку согласно нормам ст. 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лишь органами государственной власти РФ, ее субъектов, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами с участием государства или муниципальных образований в уставном капитале.
Данная ситуация характеризуется тем, что есть некоторая неопределенность правовых норм. Как же выйти из данной ситуации? Один из путей заключается в толковании понятия «основы правопорядка». Это толкование может быть законодательным либо судебным, но в любом случае должно устанавливать критерии, согласно которым те или иные нарушения норм права признаются противными основам правопорядка. Внесение необходимых уточнений в ст. 169 ГК РФ внесет определенную ясность в вопросы недействительности сделок и стабилизирует деятельность хозяйствующих субъектов.
Последствия, на которые стоит обратить внимание при сделках с недвижимостью
Кроме изложенных в статье оснований, сделка аренды недвижимости может быть признана недействительной и по иным причинам. В частности, недействительной может быть признан договор аренды, заключенный c превышением полномочий руководителем арендатора или арендодателя (ст. 174 ГК РФ), недействительной может быть признана крупная сделка и сделка с заинтересованностью, совершенная хозяйственным обществом без осуществления необходимых процедур. Также отсутствие государственной регистрации договора (в случаях, когда это необходимо по закону) влечет признание договора незаключенным, что также создает отрицательные последствия для сторон.
По материалам сайта www.mosdoma.ru
